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Il mutuo ideale

Consigli per scegliere bene

Il mutuo è un finanziamento di durata medio-lunga (fino a 30-50 anni) garantito da un'ipoteca generalmente iscritta sulla casa per cui si chiede il mutuo stesso alla banca. La ricerca del mutuo ideale non è mai un'operazione semplice. È molto importante dedicarle del tempo visto che si tratta di un prodotto che impegna per capitali consistenti e lunghe durate (in media più di € 120.000 di capitale e una durata superiore ai 20 anni). Vediamo insieme alcuni passaggi da non sottovalutare.


Informazioni
1. Dedicate del tempo alla scelta del mutuo che fa per voi: è bene sceglierlo accuratamente, leggendo con attenzione anche la documentazione precontrattuale.
2. Chiedete sempre il modulo standardizzato europeo (PIES) per il confronto che riporta tutte le condizioni economiche del mutuo proposto ed il piano di ammortamento.

Tasso fisso e tasso variabile
Scegliete bene la tipologia di tasso.
Il tasso fisso vi permette di avere una rata costante e sempre uguale per tutta la durata del mutuo; ma d’altra parte non vi permette di avvantaggiarvi di eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
Il tasso variabile prevede la definizione periodica della rata che, dunque, cambia sempre nel corso del piano di ammortamento. Può essere un prodotto molto rischioso in caso di aumento dei tassi di mercato; d’altra parte, se i tassi sono in diminuzione, vi permette di beneficiare della riduzione della rata. Scegliete il tasso variabile se siete in grado di sopportare un aumento della rata periodica fino al 30%.
Sul mercato esistono anche prodotti a tasso misto che mescolano caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile, ad esempio i mutui variabili a rata costante o quelli rinegoziabili a cadenze prestabilite. Attenzione agli spread che in genere sono più alti di un mutuo variabile.
 
Oggi il tasso fisso è molto interessante; ha dei valori molti bassi e dunque assicurarsi una rata costante per tutta la durata del mutuo costa oggi poco più di un tasso variabile.

Il TAEG
L’indicatore da considerare per la scelta del mutuo migliore è il Taeg (tasso annuo effettivo globale) che include oltre al Tan (tasso annuo nominale) anche le spese del mutuo (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, le imposte).
Attenzione: nel caso di un mutuo a tasso variabile si tratta di un valore destinato a cambiare con la variazione dei tassi di mercato. Bisogna rendersi conto che, in un momento in cui i tassi sono alti, una differenza di pochi decimi di punto nel tasso finale non si percepisce molto. Ma in un momento come il presente, quando i tassi sono molto bassi, anche una lieve variazione percentuale può tradursi in aumenti di costo importante. Ad esempio, se il miglior tasso è lo 0,6%, arrivare ad un 1% significa incrementare i costi di quasi il doppio.

Limiti
La banca in genere non eroga un mutuo che abbia una rata superiore al 33% del vostro reddito mensile. Per aumentare questo valore bisogna avere delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca iscritta sulla casa: ad esempio la fideiussione di un terzo.
Altro limite: la banca non eroga quasi mai più dell’80% del valore di perizia dell’immobile. Ciò significa che per acquistare casa, ad esempio, occorre avere da parte almeno il 20% del valore della casa più altro denaro per coprire tasse, spese notarili e gli eventuali costi dell’agenzia immobiliare.

Rate ed estinzione
Ricordatevi che si può sempre cambiare idea. Potete estinguere in tutto o in parte il vostro mutuo senza spese per il mutuo “prima casa”. Per avere una rata periodica più bassa si può scegliere una durata più lunga del mutuo. Sappiate però che allungando la durata aumenta anche l’entità degli interessi da pagare e dunque sarebbe sempre bene preferire durate più brevi. C’è una scorciatoia; se si riesce ad accumulare un po’ di denaro si può estinguere in tutto o in parte il mutuo. Un’operazione sempre conveniente economicamente.

Scegliere il mutuo giusto per le proprie esigenze
Ognuno sa che uso vuole fare del mutuo richiesto, e conosce il proprio profilo, la propria rata sostenibile, l’importo che desidera chiedere. Tutto questo determina il tipo di mutuo che si può scegliere. Ad esempio si può decidere di anticipare gran parte della liquidità per chiedere solo una somma ridotta da rimborsare più in fretta. O al contrario si può richiedere una somma maggiore preferendo preservare la propria liquidità per investirla magari in maniera differente e generare una rendita alternativa che vada a compensare almeno in parte le spese del mutuo.

Riguardo l'autore

Alessandra Cinquetti

Alessandra Cinquetti

Area: Redazione di Ratio Famiglia