Condominio

In condominio
Ma come si conciliano queste regole con i parcheggi condominiali, dove gli spazi sono a volte limitati e non bastano a soddisfare le esigenze di tutti? Una nuova sentenza ha stabilito il pieno diritto dei disabili al parcheggio riservato in condominio.
Perciò sono nulle le delibere assembleari, anche se votate a maggioranza qualificata, che li escludono e così ostacolano la possibilità di raggiungere agevolmente la loro abitazione, non consentendogli di posteggiare la propria auto nel punto più vicino possibile all’ingresso del palazzo.
Non si tratta di un privilegio ma di un’interpretazione “costituzionalmente orientata” data dai giudici alla normativa sulle proprietà comuni, che ne favorisce l’utilizzo a chi si trova in condizioni di incapacità o di ridotta capacità motoria. In questi casi, infatti, il dovere di solidarietà imposto dalla Costituzione prevale sul diritto di proprietà e può limitare le facoltà ad esso correlate.

Parcheggio auto in condominio
Le aree adibite a parcheggio in condominio rientrano tra le cose di proprietà comune: il loro uso spetta a ciascun condomìno, ed ognuno non deve ledere il paritetico diritto degli altri di usufruirne. Così ogni comproprietario può servirsene, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne analogo uso.
Dunque, se il titolo di acquisto della proprietà condominiale non dispone diversamente, qualunque condomìno può beneficiare dell’area adibita a sosta delle vetture, purché non impedisca agli altri lo stesso godimento dell’area.

Parcheggio condominiale: regole di assegnazione dei posti
Questo principio è tanto facile da affermare quanto difficile da applicare nella pratica, specialmente nei casi in cui i posti auto non bastano per tutti. Spesso i regolamenti condominiali disciplinano l’uso dei parcheggi, assegnandoli ad alcuni condomìni in base ai posti sufficienti ed eventualmente stabilendo una turnazione periodica.
Queste norme però sono valide solo se contenute in un regolamento di tipo contrattuale, che deve essere approvato all’unanimità (dai condomìni originari o dai successivi acquirenti, per adesione, purché il contenuto delle clausole venga richiamato nei rispettivi atti di acquisto).
A maggioranza, invece, non possono essere determinate esclusioni permanenti di qualche condomìno. In tali casi le delibere assembleari sarebbero irrimediabilmente nulle.

Parcheggio disabili in aree condominiali
I disabili possono vedersi riconosciuto il diritto al parcheggio riservato sotto casa se sono titolari dell’apposito contrassegno per invalidi ed hanno presentato l’apposita domanda al Comune per l’assegnazione dello spazio riservato.
Ma come decidere l’attribuzione di un posto esclusivo quando il parcheggio è condominiale e gli stalli disponibili per le autovetture non sono sufficienti per coprire le esigenze di posteggio di tutti i condomini? In tali casi il disabile è soggetto alle regole comuni o può prevalere, e se sì perché?

Il diritto del disabile al posto auto riservato
A queste domande ha risposto un’articolata sentenza del Tribunale di Verbania. Questa nuova pronuncia ha stabilito che il disabile ha diritto ad un posto auto riservato ed esclusivo nel cortile condominiale, per poter parcheggiare il più possibile vicino all’ingresso dell’edificio.

Come decidere l’assegnazione dei posti auto in condominio
La norma base del Codice Civile in materia di innovazioni sulla proprietà comune stabilisce che quelle dirette al miglioramento, al maggior rendimento o all’uso più comodo sono adottate a maggioranza qualificata, cioè con un numero di voti rappresentativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore millesimale.
Nello specifico, la realizzazione di parcheggi condominiali, o la modifica delle loro condizioni d’uso, è soggetta a questa maggioranza “irrobustita” rispetto a quella semplice, che non è sufficiente.
C’è però una profonda differenza tra il concetto di innovazione e quello di modificazione: la prima è costituita «da opere di trasformazione in grado di incidere sull’essenza del bene comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione», mentre la seconda concerne «le facoltà del condominio in ordine alla migliore, più comoda e più razionale utilizzazione della cosa comune». Ed inoltre sono vietate le innovazioni che «rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».
Emerge quindi una netta distinzione tra innovazioni consentite (che possono essere adottate purché con la maggioranza che abbiamo descritto) e quelle vietate, che sono impossibili a meno che non vi sia l’unanimità dei consensi, perché in tal caso tutti i comproprietari ridefiniscono concordemente l’assetto dei beni comuni e le possibilità del loro utilizzo.

Parcheggio condominiale: esclusioni e divieti
La legge ha considerato innovazione consentita la destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini anche con il criterio dei turni a rotazione, mentre ha considerato vietata l’assegnazione nominativa di posti fissi solo ad alcuni quando limita l’uso o il godimento degli altri.
Il rispetto di questi criteri è fondamentale per la validità della decisione adottata; altrimenti è illegittima l’assegnazione definitiva nei confronti di alcuni e con esclusione degli altri, a meno che ciò non avvenga con l’unanimità.
Occorre, dunque, un «rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari» e questo principio vale sempre e in tutti i casi, a prescindere dal fatto che qualcuno di costoro sia disabile: la Suprema Corte ha precisato che l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua naturale destinazione è legittimo «purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomìni».

I diritti delle persone disabili in condominio
I principi costituzionali impongono di interpretare le norme sulle innovazioni delle proprietà comuni in condominio «contemperando i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture e servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia».
Quindi, applicando questi valori, il diritto di proprietà può (come recita la sentenza) «subire limitazioni al fine di assicurare il rispetto del dovere di solidarietà enunciato dall’art. 2 Cost., che mira a consentire proprio l’adeguato svolgimento della personalità, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza».
Quando ciò si verifica il disabile prevale sugli altri condomìni e può essergli consentito un uso più intenso della cosa comune anche a scapito degli altri: il suo diritto risulta preminente perché ha limitazioni della capacità di movimento di cui non soffrono i restanti comproprietari.
In tali casi, infatti, come afferma il Tribunale, «si ritiene tollerabile anche una modesta compressione del diritto all’uso della cosa comune quando essa sia giustificata dall’interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pericolo o grave sacrificio».