Locazioni brevi e cedolare secca

Locazioni brevi
La normativa tributaria italiana regolamenta un particolare regime fiscale conosciuto come “regime fiscale delle locazioni brevi”. 
 

Tale regime riguarda esclusivamente gli immobili residenziali locati da e nei confronti di privati cittadini. Non sono, quindi, considerabili “locazioni brevi” i contratti di locazione immobiliare stipulati nell’esercizio di attività d’impresa.

La condizione secondo la quale il contratto non deve essere concluso nell’esercizio di un’attività commerciale si applica, quindi, ad entrambe le parti contraenti, sia il locatore sia il locatario. 
È importante segnalare che, a partire dal 2021, vige una particolare presunzione di legge legata al numero di appartamenti locati e alla sussistenza o meno dello svolgimento di un’attività imprenditoriale.
 

Infatti, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi l’attività di locazione - da chiunque esercitata - si presume svolta in forma imprenditoriale. Tale presunzione è valida anche relativamente ai contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
Da ciò ne consegue che:

1. se una persona fisica possiede 5 appartamenti e decide di locarli tutti tramite “locazioni brevi”, scatta la presunzione di imprenditorialità, anche se ciascun appartamento è affittato solo per pochi giorni all’anno;
2. non si applica la presunzione di imprenditorialità se una persona fisica possiede 6 appartamenti, di cui 3 risultano locati abitativamente e i restanti 3 vengono concessi in locazione breve;
3. la locazione di 3 appartamenti, se accompagnata da servizi accessori diversi (es. servizi di ristorazione), spesso può essere considerata attività imprenditoriale, poiché il locatore agisce in forma organizzata e imprenditoriale.

Gli immobili concessi in locazione:

• devono essere situati in Italia;
• devono essere a destinazione residenziale;
• devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11, escludendo la categoria A10 (uffici o studi privati);
• possono riguardare anche pertinenze come box, posti auto, cantine, soffitte, e singole stanze dell’abitazione. 

La durata massima del contratto di locazione, per poter essere considerato una “locazione breve”, non deve superare i 30 giorni. La valutazione del periodo massimo va fatta per ogni singolo contratto. Nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le medesime parti, è necessario considerare ogni contratto singolarmente. Se la durata complessiva delle locazioni tra le stesse parti supera i 30 giorni nell’anno, il contratto deve essere registrato.
Il contratto di locazione non perde la qualifica di “locazione breve” se il locatore fornisce alcuni servizi “minimi”, come ad esempio: servizi di biancheria, pulizia, utenze, wi-fi e aria condizionata.
 

Sono invece escluse tutte le locazioni comprendenti altri servizi aggiuntivi che comportano il requisito della organizzazione d’impresa, quali ad esempio: servizio di ristorazione o di colazione, servizio navetta, guide turistiche ecc.

Possono rientrare nel regime delle locazioni brevi, anche se stipulati tramite intermediazione immobiliare, i contratti di locazione, sublocazione (stipulati dall’inquilino) e quelli conclusi dal comodatario. 
Non è raro che il contratto di locazione venga concluso tramite l’attività di un intermediario.
In questo caso, se gli intermediari gestiscono i pagamenti o incassano i canoni, essi sono tenuti ad applicare una ritenuta fiscale del 21% sull’importo lordo del canone. Inoltre, gli intermediari devono certificare le ritenute fatte emettendo una apposita CU.
I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere tassati tramite la cosiddetta “cedolare secca”. Il locatore può optare, infatti, per la cedolare secca barrando l’apposita casella nel Modello Redditi. Gli acconti e saldi della cedolare secca sono versati attraverso il Modello F24 con codici tributo specifici. La cedolare secca va calcolata sul totale dei canoni di locazione annui e può presentare dei vantaggi fiscali a seconda delle caratteristiche specifiche del contribuente.
Fino al 2023, l’aliquota della cedolare secca prevista per i redditi derivanti dalle locazioni brevi è pari al 21%.
 

Novità finanziaria 2024 La Finanziaria 2024 è intervenuta sul tema modificando un aspetto piuttosto significativo in merito al trattamento fiscale delle locazioni brevi. In particolare, è stato stabilito che l’aliquota della cedolare secca, dal 2024, passa dal 21% al 26% quando più di un appartamento è destinato alla locazione breve durante lo stesso periodo d’imposta. L’aliquota del 21% rimane, invece, in vigore per la locazione di un solo appartamento  Inoltre è importante notare che la modifica si applica solo alle locazioni brevi mentre, per le “altre” locazioni, l’aliquota della cedolare secca resta invariata al 21% o al 10%. La ritenuta operata dagli intermediari immobiliari o dai soggetti gestori dei portali telematici e/o on-line rimane al 21%, ma viene considerata a titolo di acconto in caso di locazione breve di più di un appartamento o se non viene esercitata l’opzione per la cedolare secca.